Annuïtaire of lineaire hypotheek: dit is het verschil in kosten

De meeste huizenkopers sluiten een annuïteitenhypotheek af. Dit is al jaren de populairste hypotheek omdat de maandlasten relatief gelijkmatig zijn en in eerste instantie lager lijken in vergelijking met de lineaire hypotheek. Lagere maandlasten betekent echter niet de annuïteitenhypotheek over de hele linie goedkoper is.

In dit artikel gaan we in op de verschillen tussen de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek. Andere vormen zijn de bankspaarhypotheek en de aflossingsvrije hypotheek. Deze laten we hier buiten beschouwing, omdat de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek de enige vormen zijn waarbij je recht hebt op hypotheekrenteaftrek bij nieuw af te sluiten hypotheken.

Sinds 2013 kun je de bankspaarhypotheek niet meer nieuw afsluiten en is de hypotheekrenteaftrek voor de aflossingsvrije hypotheek komen te vervallen voor nieuw af te sluiten hypotheken. Voor bankspaarhypotheken en aflossingsvrije hypotheken die zijn afgesloten voor 2013 geldt de hypotheekrenteaftrek nog wel.

Annuïtaire hypotheek is meest populair

Zoals gezegd is de annuïteitenhypotheek het populairst. En niet zo’n beetje ook. Ruim 75 procent van de huiseigenaren kiest voor een annuïtaire lening. Daarna komt de aflossingsvrije hypotheek, waarvoor ruim 21 procent van de huiseigenaren kiest. Slechts een klein plukje van nog geen 3 procent sluit een lineaire hypotheek af, blijkt uit cijfers van hypothekensoftwareleverancier HDN.

Dat een substantieel deel van de huiseigenaren voor een aflossingsvrije hypotheek kiest komt waarschijnlijk door de relatief lage maandlasten. Immers, je lost gedurende de looptijd niet af en betaalt maandelijks dus alleen de rente. Aflossen doe je bij verkoop van de woning, of aan het einde van de looptijd met een nieuwe hypotheek of met spaargeld.

Doordat je tijdens de looptijd in principe niet hoeft af te lossen, wordt de aflossingsvrije hypotheek wel als risicovoller gezien.

Sinds 2013 mag je doorgaans ook niet de hele woning aflossingsvrij financieren. Geldverstrekkers houden meestal maximaal 50 procent aan. Veel huiseigenaren zullen daarom naast een aflossingsvrije hypotheek ook een annuïteitenhypotheek hebben.

De annuïteitenhypotheek biedt ook relatief lage maandlasten. Uiteraard niet zo laag als de aflossingsvrije hypotheek, maar wel lager dan de lineaire hypotheek. Voor de hoogte van de maandlasten is uiteraard het hypotheekbedrag van belang en de rente waartegen je de lening afsluit.

Hypotheek: let op fiscale punten

Voordat we verder ingaan op de hoogte van de maandlasten en de totale hypotheekkosten, is het wellicht goed om te weten dat deze ook samenhangen met de fiscale regelingen voor de eigen woning in box 1 van de inkomstenbelasting. We noemen de drie belangrijkste hieronder:

• Eigenwoningforfait: Inkomsten uit eigen woning die je bij je inkomen optelt. Het eigenwoningforfait is een percentage van de WOZ-waarde. Het gros van de woningen is tussen de 75.000 en 1,3 miljoen euro waard, waarvoor in 2024 het percentage van 0,35 procent geldt. Is je woning bijvoorbeeld 400.000 euro waard, dan bedraagt het eigenwoningforfait 1.400 euro. Dit zou je in principe bij je inkomen moeten optellen, maar dankzij de hypotheekrenteaftrek hoeft dat niet.
• Hypotheekrenteaftrek: fiscaal voordeel op de eigen woning als je deze binnen 30 jaar aflost met een annuïteiten- of lineaire hypotheek. De rente die je in een jaar hebt betaalt mag je aftrekken na verrekening met het eigenwoningforfait. Bij een hypotheek van vier ton tegen 3,8 procent rente, betaal je jaarlijks 15.200 euro rente. Na verrekening met het eigenwoningforfait (€1.400-€15.200) mag je 13.800 euro in mindering brengen op je inkomen. Hoeveel belasting je bespaart hangt af van je inkomen. Inkomens tot 75.518 euro betalen in 2024 36,79 procent belasting over het inkomen, inkomens daarboven 49,50 procent. Stel dat je in de schrijf van 36,79 procent valt, dan bespaar je 5.077 euro aan belasting. In plaats van plaats van zo'n 15.200 euro aan rente betaal je nog maar 10.123 euro rente.
• Afbouw Wet Hillen: Uit bovenstaande blijkt dat je geen belasting over het eigenwoningforfait betaalt omdat er een hypotheekschuld is. Maar de schuld slinkt naarmate de jaren vorderen. Wanneer de hypotheekrenteaftrek, lager uitkomt dan het forfait, dan zou de huiseigenaar in principe een bedrag moeten bijtellen op het inkomen en daar belasting over moeten betalen. De Wet Hillen zorgde er echter voor dat het bijtellingspercentage voor het eigenwoningforfait op 0 werd gezet, ofwel volledig werd gecompenseerd. De Wet Hillen wordt sinds 2019 echter afgebouwd en in 2048 helemaal afgeschaft. Door de afbouw worden huiseigenaren met een kleine woningschuld steeds minder gecompenseerd. In 2024 wordt 80 procent van het eigenwoningforfait vrijgesteld, waardoor de huiseigenaar toch een klein deel moet bijtellen en over dat bedrag belasting moet betalen.

Annuïteitenhypotheek: netto maandlasten lopen op

Terug naar het verschil tussen de annuïteiten- en de lineaire hypotheek. We bespreken eerste de annuïteitenhypotheek.

Bij de annuïteitenhypotheek begin je meteen met aflossen en heb je de lening binnen 30 jaar helemaal afgelost. De maandlasten bestaan uit een rentedeel en een aflossingsdeel, waarbij het rentedeel eerst groter is dan het aflossingsdeel.

Gedurende looptijd ga je steeds meer aflossen, waardoor het aflossingsdeel uitdijt en het rentedeel slinkt. Het aflossingsdeel wordt op een gegeven moment groter dan het aflossingsdeel.

De bruto maandlasten - waarin de hypotheekrenteaftrek niet is meegenomen - blijven in principe gelijk. Terwijl de netto maandlasten - dus met hypotheekrenteaftrek - steeds hoger worden en naar het bruto bedrag toe kruipen. Immers, het rentedeel in de maandlasten slinkt waardoor je ook steeds minder rente kan aftrekken.

De onderstaande grafiek van berekenhet.nl laat zien hoe de netto maandlasten oplopen tot het bruto bedrag.

Hierboven zien we de ontwikkeling van de maandlasten van een annuïteitenhypotheek van 400.000 euro die tegen 3,8 procent rente is afgesloten. De netto maandlasten met hypotheekrenteaftrek zijn bij aanvang 1.406 euro. De bruto maandlasten zonder hypotheekrenteaftrek bedragen dan 1.864 euro.

De grafiek laat niet zien wat de verhouding aflossing en rente is in de maandlasten. Om een idee te geven hebben we in de onderstaande tabel enkele belangrijke momenten in de looptijd op een rij gezet.

• Aanvang: Te zien is dat in 2024 de bruto maandlast van 1.864 euro uit 1.256 euro rente bestaat en 608 euro aflossing. Het bedrag aan aflossing loopt op, terwijl het bedrag aan rente afneemt.
• Omslagpunt: In 2036 overschrijdt het aflossingsdeel het rentedeel. In dat jaar bestaat de maandlast uit 906 euro aan rente en 958 euro aan aflossing. Tot 2036 is het rentedeel in de maandlast dus groter dan het aflossingsdeel, vanaf 2036 is dat andersom.
• Eind: In 2053 aan het einde van de looptijd, is er nog maar een klein plukje rente van 38 euro, terwijl het aflossingsdeel op 1.826 euro ligt. De netto maandlasten zijn inmiddels groter dan de bruto maandlasten.

In de grafiek zien we dat de bruto maandlasten gelijk blijven, terwijl de netto maandlasten oplopen. Dit komt door de hypotheekrenteaftrek. Omdat het rentedeel slinkt en je steeds meer gaat aflossen, kun je steeds minder rente aftrekken. Ofwel, je krijgt steeds minder van de betaalde rente terug van de Belastingdienst.

De netto maandlasten stijgen dus en in de grafiek is te zien dat die ergens in 2051 het bruto bedrag bereiken. In 2052, bijna aan het einde van de looptijd dus, is de netto maandlast al groter dan het bruto bedrag.

Dat de netto maandlast uiteindelijk het bruto bedrag overschrijdt, komt door door de afbouw van de Wet Hillen die ervoor zorgt dat de huiseigenaar meer belasting betaalt over het eigenwoningforfait.

Lineaire hypotheek: netto maandlasten dalen

Door naar de lineaire hypotheek, die je net als de annuïteitenhypotheek geleidelijk aflost binnen 30 jaar. Ook hier bestaan de maandlasten uit een rentedeel en een aflossingsdeel. Echter, waar bij de annuïteitenhypotheek het aflossingsdeel in de maandlasten uitdijt, blijft dit bij de lineaire hypotheek gelijk.

Gedurende de looptijd blijf je dus evenveel aflossen terwijl je steeds minder rente betaalt. Immers, door de aflossingen wordt het hypotheekbedrag waarover je rente moet betalen steeds kleiner. Dit gebeurt bij de annuïteitenhypotheek ook, maar langzamer. Bij de lineaire hypotheek blijft het aflossingsdeel in de maandlasten dus groter dan het rentedeel.

De bruto maandlasten van de lineaire hypotheek zijn door het grote aflossingsdeel hoger dan bij annuïteitenhypotheek. Maar zowel de bruto als de netto maandlasten nemen bij deze hypotheek af en komen uiteindelijk op ongeveer hetzelfde niveau uit.

Dit is te zien in de onderstaande grafiek van berekenhet.nl

In de bovenstaande grafiek zien we een lineaire hypotheek van wederom 400.000 euro tegen 3,8 procent rente. Te zien is dat de maandlasten bij aanvang op een relatief hoog niveau beginnen van 2.358 euro bruto en 1.905 euro netto.

De grafiek laat niet zien wat de verhouding aflossing en rente is in de maandlasten. Om een idee te geven hebben we in de onderstaande tabel wederom enkele belangrijke momenten in de looptijd op een rij gezet.

• Aanvang: Te zien is dat in 2024 de bruto maandlast van 2.358 euro uit 1.247 euro rente en 1.111 euro aflossing bestaat. Het rentedeel neemt af terwijl het aflossingsdeel gelijk blijft.
• Omslagpunt: In 2028 duikt het rentedeel onder het aflossingsdeel. In dat jaar ligt de rente op 1.078 euro en de aflossing nog steeds op 1.111 euro. Tot 2028 is het rentedeel dus groter dan het aflossingsdeel, na 2028 is dat andersom. De rente neemt gedurende de looptijd verder af terwijl je evenveel blijft aflossen.
• Eind: In 2053 aan het einde van de looptijd blijft er nog maar 23 euro aan rente over, terwijl de aflossing nog steeds 1.111 euro bedraagt. Zowel de bruto als de netto maandlasten zijn afgenomen, om aan het einde van de looptijd op ongeveer hetzelfde niveau van rond de 1.135 euro te komen.

Terug naar de grafiek waarin te zien is dat zowel de bruto als de netto maandlasten afnemen. Omdat je gedurende de looptijd relatief veel aflost, slinkt je resterende hypotheekbedrag ook vrij snel waardoor je minder rente betaalt. Al betekent dit wel dat je ook minder hypotheekrenteaftrek krijgt.

Samengevat zijn dit de verschillen tussen de lineaire en annuïteitenhypotheek:

• De maandlasten van de annuïteitenhypotheek zijn bij aanvang relatief laag en bij de lineaire hypotheek relatief hoog.
• De maandlasten bestaan bij beide vormen uit een rente- en aflossingsdeel. Bij de annuïteitenhypotheek betaal je eerst meer rente dan aflossing, later is dit andersom. Bij de lineaire hypotheek betaal je de hele looptijd evenveel aflossing, terwijl het rentedeel slinkt.
• Bij de lineaire hypotheek slinkt de restschuld sneller dan bij de annuïteitenhypotheek. Ofwel, je lost jaarlijks meer af bij de lineaire hypotheek.
• De netto maandlasten nemen bij de annuïteitenhypotheek toe en kruipen naar het bruto bedrag. Bij de lineaire hypotheek nemen zowel de bruto als de netto maandlasten af.

Tegen het einde van de looptijd zijn zowel de restschuld als de bruto en netto maandlasten van de lineaire hypotheek lager dan die van de annuïteitenhypotheek. Terwijl de annuïteitenhypotheek met lagere maandlasten begon.

Maandlasten annuïteitenhypotheek versus lineaire hypotheek

We hebben net de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek afzonderlijk behandeld. Laten we ze naast elkaar leggen. Als je een huis koopt zijn de maandlasten van groot belang. Je moet immers weten of je rond kunt komen en dan zijn lagere maandlasten aantrekkelijk.

De onderstaande grafiek van berekenhet.nl toont de ontwikkeling van de netto maandlasten - dus wat je uiteindelijk betaalt na hypotheekrenteaftrek - van zowel de annuïteitenhypotheek als de lineaire hypotheek.

In de bovenstaande grafiek is te zien dat de netto maandlasten van de annuïteitenhypotheek (blauwe lijn) toenemen en die van de lineaire hypotheek (rode lijn) afnemen. In 2038 is er een omslagpunt, dan worden de maandlasten van de annuïteitenhypotheek hoger dan die van de lineaire hypotheek. Bij de bruto maandlasten is dit omslagpunt er al eerder, namelijk in 2036.

Dit is te zien in de onderstaande tabellen waarin we de belangrijke momenten in de ontwikkeling van de bruto en netto maandlasten van de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek op een rij hebben gezet. We beginnen met de bruto maandlasten.

Te zien is dat de maandlasten in het eerste jaar bijna 500 euro hoger uitvallen bij de lineaire hypotheek. Maar de bruto maandlasten van de lineaire hypotheek nemen af, terwijl die van de annuïteitenhypotheek gelijk blijven. In 2034 - na 10 jaar, het moment waarop vaak de rente opnieuw moet worden vastgezet- vallen de bruto maandlasten van de lineaire hypotheek nog maar 72 euro hoger uit dan die van de annuïteitenhypotheek.

Het omslagpunt waarop de bruto maandlasten van de lineaire hypotheek onder die van de annuïteitenhypotheek duiken, vindt een paar jaar later in 2036 plaats. Na 30 jaar aan het einde van de looptijd, is bruto maandlast van de annuïteitenhypotheek maar liefst 730 euro hoger dan de lineaire hypotheek.

Door naar de netto maandlasten van de annuïteitenhypotheek en de lineaire hypotheek. Dit zijn dus de maandlasten waarin onder meer de fiscale hypotheekrenteaftrek is meegenomen.

In de tabel is te zien dat de netto maandlasten van de lineaire hypotheek in het eerste jaar bijna 500 euro hoger uitvallen. In 2034, na 10 jaar als mogelijk de rente opnieuw moet worden vastgezet, zijn de maandlasten van de lineaire hypotheek nog 138 euro hoger dan die van de annuïteitenhypotheek. In 2038 vindt een omslagpunt plaats, dan duiken de netto maandlasten van de lineaire hypotheek onder die van de annuïteitenhypotheek. Aan het einde van de looptijd liggen de maandlasten van de annuïteitenhypotheek maar liefst 724 euro hoger.

Maar welke hypotheek is uiteindelijk goedkoper?

Voor de totale kosten van de hypotheek zijn niet zozeer de hoogte van de maandlasten van belang, maar wat je uiteindelijk aan rente betaalt. En dat hangt samen met hoe je aflost. Immers, hoe sneller het resterende hypotheekbedrag slinkt, hoe minder rente je betaalt. Bij de lineaire hypotheek los je sneller af, hadden we al gezien. Maar daardoor kun je ook minder hypotheekrente aftrekken.

In de onderstaande tabel met gegevens van berekenhet.nl zien we hoe de totale kosten uitpakken bij een lineaire en een annuïtaire hypotheek van 400.000 euro tegen 3,8 procent rente.

Te zien is dat de totale bruto kosten, dus wat je aan rente betaalt zonder hypotheekrenteaftrek, hoger uitkomen bij de annuïteitenhypotheek. Deze is ongeveer 42.000 euro duurder dan de lineaire hypotheek. Wel ontvang je bij de annuïteitenhypotheek ongeveer 17.700 euro méér hypotheekrenteaftrek.

Maar ook als je dit hogere fiscale voordeel voor de annuïteitenhypotheek meeneemt, komt de lineaire hypotheek als goedkoopste uit de bus. Uiteindelijk is de lineaire hypotheek ongeveer 24.600 euro goedkoper dan de annuïteitenhypotheek.

LEES OOK: Heb je de hypotheekrente voor 10 jaar vastgezet? Bekijk de grafiek die toont of jouw rente historisch hoog of laag is